Nej, nyproducerade bostadsrättsföreningar är mycket sällan överbelånade. Att det finns underlag att uttala sig tämligen kategoriskt om den saken beror på att det ytterst är bankerna som avgör villkoren för bostadsrättsföreningens finansiering. Och det ligger definitivt inte i bankens intresse att en bostadsrättsförening ställs på fötterna med en skakig ekonomi.

Men låt oss börja med en grundkurs om ekonomin i en bostadsrättsförening. De beståndsdelar som i grunden ska finansieras består i huvudsak av kostnaden för marken, projektutvecklingsföretagets kostnader för att utveckla projektet samt själva byggkostnaden, det vill säga kostnaden för material, maskiner, löner, transporter samt lagstadgade skatter.

När själva bygget påbörjas finansieras kostnaden via ett lån i banken, ett så kallat byggkreditiv. När huset är färdigbyggt flyttas kreditivet och alla övriga kostnader över till bostadsrättsföreningen varefter den samlade produktions- och kapitalkostnaden fördelas mellan de enskilda bostadsrättshavarna i form av insatser, respektive föreningen som ett långsiktigt banklån. Insatsen är din personliga andel av föreningens kapitalkostnad (nivån baseras i första hand på lägenhetens andelstal som framgår av säljprospektet) och föreningslånet, som utgör kostnaden för själva fastigheten som de boende äger tillsammans. Föreningslånet (fastighetslånet) bildar underlag för den månatliga avgiften. 

Det betyder att du som bostadsrättshavare bidrar till finansieringen av huset på två sätt, via insatsen (personligt lån) och avgiften, som tas ut för att betala föreningens löpande driftskostnader samt fastighetens kapitalkostnad.

När jag började arbeta i branschen 1990 var det inte ovanligt att föreningslånet utgjorde ca 95 procent av den totala finansieringskostnaden medan de boende delade på övriga fem procent som insatser. Insatserna var alltså synnerligen låga i nyproducerade hus men inte heller avgifterna var med dagens mått särskilt höga, helt enkelt därför att bostadsfinansieringen på den tiden subventionerades kraftigt av staten, dels via bottenlån med garanterad ränta dels via subventionerade topplån samt så kallade räntebidrag.

Som bekant ändrades allt detta när det statliga bostadsfinansieringssystemet avvecklades under början av 1990-talet. Därmed flyttades ansvaret för bostädernas finansiering till hushållen. Och därmed blev det också nödvändigt att vikta om fördelningen av de underliggande kostnaderna, på så sätt att de boende via sina insatser fick ta en större andel av den samlade kostnaden. Syftet med den politiska kursändringen var främst att sänka statens kostnader för bostadspolitiken men ett annat uttalat mål var att via bostadsköparnas ökade priskänslighet även åstadkomma en press på kostnadsutvecklingen. Om hushållen fick bära en större andel av kostnaderna skulle de bli mer prismedvetna var tanken och därmed utöva ett konsumenttryck på byggbolagen att minska sina kostnader. 

Sedan mitten av 1990-talet har fördelningen mellan insatser från hushåll och föreningslån varit tämligen kontant där föreningens andel som regel utgör ca 15 – 20 procent. Och så är det än idag. Så vad menar Finansinspektionen när de hävdar att föreningslånen ökat?

Det är naturligtvis korrekt att de senaste årens prisökningar fått konsekvenser. Om den totala kostnaden per kvadratmeter boyta ökat blir naturligtvis både insatser och föreningslån högre. Men kärnfrågan är, har föreningarnas andel av den totala finansieringen ökat på senare år? På den punkten är svaret nej. Fördelningen mellan insatser och föreningslån är fortfarande densamma som den varit under de senaste 30 åren. (Enstaka undantag kan förekomma men i så fall i föreningar som byggdes för några år sedan när en flora av nya bostadsaktörer dök upp på marknaden.)

Ytterst är det faktiskt bankerna som i sin kreditgivning garanterar saken. Banker ogillar finansiella risker och med den etablerade fördelningen hamnar avgifterna på rimliga nivåer vilket resulterar i stabila föreningar. I tillägg kan det vara värt att veta att flertalet nya föreningar i sina ekonomiska planer har en kalkylränta som ofta ligger ungefär dubbelt så högt som nuvarande ränta på föreningens lån. Det betyder att dessa föreningar har en finansiell buffert som både kan och bör utnyttjas för att amortera på föreningens lån.

Summa summarum, om du köper av en etablerad och känd aktör, tar del av den ekonomiska planen och talar med antingen bankens rådgivare eller en mäklare kommer du att få de besked du behöver för att känna dig trygg. Ett sådant samtal ger i varje fall klart bättre och mer faktaunderbyggd information än om du lyssnar till Finansinspektionens generaldirektör.

 //Lennart Weiss